Задача № 16

Условие: Выявлены 3 возможные стратегии застройки участка:

1. Жилое здание;

2. Офис;

3. Торговый центр.

Стоимость застройки соответственно составляет 49,4 млн. руб.; 57,2 млн. руб., 72,8 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12%. Срок службы объектов определен в 100, 90, 60 лет. Составление стратегий застройки и сопоставление вариантов производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 10%.

Решение:

Для определения ставки капитализации применяем метод возврата капитала (метод Ринга).

R = on + of

Rж.зд =12+100/100=12% или 0,120;

Rофис =12+100/90=13,1% или 0,131;

Rторг.ц =12%+100/60=13,7% или 0,137;

NOI= R*V

NOIж.зд =49,4*0,120= 5928~5900 тыс. руб.

NOIофис =57,2*0,131=7493~5500 тыс.руб.

NOIторг.ц = 72,8*0,137 = 9973~10000 тыс.руб.

VL = NOI - VB *RB/R L

VLж.зд = (9020-5900)/0,10 = 31200 тыс.руб;

VLофис = (12230-5500)/0,10 = 67300 тыс.руб;

VLторг.ц. = (13210-10000)/0,10 = 32100 тыс.руб;

Таблица 7 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли .

Показатели Жилое здание Офис Торговый центр
Годовой валовой доход
Поправка за недоиспользование и потери платежей -500 -200 -2500
Прочий доход +300 +500 +1000
Действительный валовой доход
Операционные расходы -3000 -5000 -12000
Замещение -300 -500 -1000
Чистый операционный доход
Доход, относимый к зданиям и сооружениям -5900 -5500 -10000
Чистый остаточный доход относимый к земле
Расчет стоимости при коэффициенте капитализации 11 %

Вывод: наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах признается освоение торгового центра.

Улучшенный участок

Задача № 17

Условия: Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляю в среднем 14700 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 4500 руб. в месяц, меблированной – 7300 руб. Расчеты представлены в таблице 8.

Решение:

Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования



Показатели Квартиры без мебели Квартиры с мебелью
Валовой доход в год
Убытки от простоя и неуплаты -2700 -8760
Действительный валовой доход
Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники -14700
Эксплуатационные расходы -21600 -35040
Чистый операционный доход

Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования арендуемого жилья в многоквартирных домах является сдача в аренду квартир с мебелью, т.к. в этом случае хозяева получают на 600 руб. больше.

Глава 4


6095163926812725.html
6095194127009789.html
    PR.RU™